大碗新一轮的城市查考，也曾启动。

现团队正在中西部省会进行查考，下一站将抵达成王人。

西安查考的第四天，我必须得说点啥。

说出来可能会得罪东谈主，致使可能被删稿，但不说真的会憋死。

西安楼市，越看越憋闷！

中西部省会的楼市，越看越憋闷！

从那儿提及呢？

还铭刻2021年来西安查考时，我曾提到过一个比较可以的板块：

高新的软件新城。

底下这张图，即是高新软件新城的筹画落位图。

其时的软件新城，真的是让东谈主越看越可爱。

第一，内有产业。

2017年之后的西安，亦然好起来了。呼呼啦啦的，恨不得连气儿拉出来一二十个城市新区。

我其时唯有看好软件新城的蹙迫原因之一是：

其他区域王人是先从马良画饼运行，而软件新城是从产业导入运行。

如下图所示——

阿里巴巴丝路总部基地，也曾落地；

西北最大的半导体产业园，也曾落地；

大华和海康威视的西北区域总部，也曾落地；

西北最大的科技产业研发园区-环普产业园，也曾落地；

新加坡波澜方式、普洛斯方式、数字动力岛，也曾落地；

华为西安酌量所也曾落地，是国内深莞除外最大的华为基地。

截止咱们2021年调研时，

所有这个词软件新城也曾入驻的国度级高技术企业有4300家，世界500强企业41家，国内软件百强企业60家，万东谈主以上企业3家。

彼时，在任码农也曾达到30-50万东谈主。

换句话说，

这是一个里面有练习产业相沿，且有东谈主口导入智商的新区。

更蹙迫的是，

它是先落地产业，再去配置住宅。

软件新城的产业落地，是从2015-2016年运行，而住宅举座配置却是从2019年前后运行。

住宅配置之前，产业也曾落地了快要4年时辰。

够夯实。

Ok，咱们延续往下看。

第二，供应不大。

2021年，娃哥在西安查考时还发现：

软件新城的潜在供应量很小，可能是西安所有新区中供应量最小的区域。

如下图所示——

所有这个词软件新城的南部，基本全被多样产业园区占满。

园区与园区中间，要么是公园，要么是稀薄的东谈主才公寓和安置小区。

商品房的供应，主要聚会在北区，占片区的不到1/3。

还铭刻，

我其时还异常细数了所有这个词软件新城北区，一共有若干块住宅用地：也就20宗露面，其中还有部分是安置用地。

20多个社区，对应4300多家高新技能企业和30-50万码农……

不管若何看，供应量王人不成说充足吧。

Ok，咱们延续看软件新城的外围。

第三，背靠年老。

软件新城的外围是什么呢？

西安GDP最高、产值最高的高新一期和高新二期。

高新一期，1991年配置；高新二期，2004年配置。时于当天，也曾透顶满载练习，莫得任何可配置空间。

其时的我，还提议一个不雅点——

比较较高新三期，软件新城到一二期的距离更近。

高新一二期的做事东谈主口，将有一部分客群因预算适度和改善需要，外溢到软件新城。

要而论之——

2021年的软件新城，是一个内有练习产业和东谈主口相沿，外接高新一二期客群外溢，潜在供应不大的区域。

我还铭刻，

其时查考完软件新城之后，团队里的东谈主王人很上面。

大碗里面有个对于各个城市的板块价值排序榜单，其时团队里的东谈主王人建议：把软件新城，加入到要点保举的三星名单。

我徬徨了一下，思思照旧打了个一星半。

——淌若非要买西安，可以去软件新城望望。

然则，

我也说不出来那儿不合。

以至于，

团队里的东谈主王人很不睬解：

软件新城的价值如斯了了，能有什么问题？还能出什么问题？

Ok，

当今问题来了！

2021年查考达成的两年后，当大碗再次踏上软件新城的地盘，咱们诧异的发现——

这个也曾看起来莫得任何问题的板块，却际遇了接二连三的背刺。

唉……

说到了这，不由得要叹一声无奈。

第一轮背刺，扩容。

前边咱们提到，

昔日的软件新城，其实是个很小的区域。

南方被也曾落地的高新产业园区隐讳，真实的住宅供应也就聚会在北部不到1/3的地盘上，也就戋戋20多块住宅用地。

20多个住宅，对应4300家企业和30多万做事东谈主口……虽小但夯实。

万万没思到，

它尽然扩容了。

它把原位于西三环以东、属于雁塔区的鱼化寨板块，流程举座拆迁后，全部并入软件新城。

然后，起了个听起来更给力的称呼：丝路软件园。

底本仅14平方公里的软件新城，一下子扩到24.4平方公里。

有东谈主说，扩容是功德儿。

面积变大了，能级变高了，多招引点企业，区域就更强了。

唉……

不由得再叹一声。

淌若扩容是为了再多拉点产业进来，那倒也无可厚非。

环节的是，它莫得啊！

底下这张图，是新加入的丝路软件城东区（俗称软东）用地筹绘制。

你看到了什么？

成片的黄色！

一眼望不到边的黄色！

成片的黄色是什么？

住宅用地！

一眼望不到边的住宅用地！

思思亦然可笑，

扩容的是产业新区，而真实的产业用地，却历历。

讲到这里，你搞显豁了么？

软件新城更名成丝路软件园，14平方公里扩容到24平方公里，是为了什么？

卖地！

10平方公里的扩容区，恨不得8平方公里王人是住宅用地！

不外即是眼看软件新城好起来了，产业落的差未几了，梦也造起来了，就迫不足待的扩容，迫不足待蹭着软件新城的名头，迫不足待的卖地！

我长途巴拉把华为、阿里、海康威视、大华王人拉进来，若何能只卖北区那20来块地呢？

那能值几个钱？

不够！

远远不够！

把鱼化寨划拉进来！

把住宅用地堆到溢出来！

这样干的效果是什么？

供应加多，价值稀释，需求稀释。

两年前，4300家企业对应20宗地盘；

两年后，照旧4300家企业却对应恨不得200宗地盘。

唉……

又是一声叹气。

除了叹气，我真的无话可说。

第二轮背刺，卖地。

扩容也扩了，那还说啥呢，卖吧。

然则！

即便卖，也总要讲点卖的环节吧。

要不要节制一些？是不是该捂着点卖？要不要拉点配套进来再卖？

不！

就楞卖！

什么叫楞卖？

有若干卖若干，能卖若干卖若干。

我给公共举个例子吧。

2021年我查考西安的时候，所有这个词软件新城也就3个盘在卖。

当今是若干？

软东+软西，一共17个盘。

就这还不包括之前也曾卖完，但还没委用的社区。

这是什么看法呢？

你坐在车上往前跑，目之所及，不是工地即是新盘。

底下的视频，是我在软件新城唾手拍的。

视角受限，还拍不到全景。真实的情况，只可比视频更夸张。

这种楞卖的效果是什么？

2021年的时候，软件新城西区的价钱稳稳站在2.8万/㎡。此次查考，许多方式也曾跌到了2.4-2.5万/㎡。

更狠的是，

软西中建山海境，当今打着促销的样式，也曾把均价降到了1万9。

跟一谈之隔的竞品比较，每平足足收支1万/㎡。

就这，

中建的销售还洋洋好意思瞻念的跟我说——

咱们还有1000多套屋子，咱们不卖完，软西谁也别思卖。

背刺啊！

赤裸裸的背刺！

讲到这里，本来还思写第三轮背刺。

思了思，出于安全辩论，照旧算了吧。

我就淡淡提一嘴吧。

渊博来说——

扩容也扩了，地也卖的更多了，钱也有了，总该好好把这个区域筹画一下，把配套好好弄弄吧。

我就这样说吧——

两年前，我去的时候啥样，当今还啥样。

地王人卖了二三十宗了，连个中型营业王人莫得。

也曾说是要在天谷四路上搞个苏宁广场，当今苏宁把住宅卖完后，苏宁广场停工了。

当你看到上面这张图，当你看到一堆已成交的地盘包着一个停工的苏宁，你是什么感受？

敢不敢我方花点钱，把停工的苏宁接过来，好好弄一下？

难谈竟然只出不进，主打一个分逼不花？

唉……

我真的纷扰了……

我知谈这两年宇宙商场王人不好，那儿王人在跌。

然则！

淌若莫得扩容，淌若扩容之后的卖地节制一些，淌若卖了地之后能好好落点配套，淌若莫得接二连三的背刺……

软西的商场，是否还会像今天这样？

然则，

莫得然则。

唉……

再跟你们说个更隐讳的本质——

软件新城价钱，跌了这样多，但它里面的东谈主口其实是在加多的。

毕竟产业够强嘛。

淌若竟然因为东谈主口流出了、房价跌了，那也不体贴，毕竟是大势所逼。

当今……

唉……

翰墨也曾很难抒发出我的激情，我真的真的真的很体贴。

——这明明是一个很夯实、笃定性极强、只消不愚弄就不会有问题、哪怕稍稍愚弄也不会有大过错的板块。

到头来，

若何会是这样的效果。

你合计我在说西安？

不，其实我说的是中西部省会，以及绝大大王人二线省会。

说的是，

郑州、武汉、合肥、南京、长沙……

你们去仔细思思——

哪个不是这样？

哪个城市里莫得那么一两个肖似软件新城这样板块？

每次直播，每篇著述的后台留言，王人有东谈主发问：让我去讲讲这些城市。

该若何讲？

讲到临了王人是体贴。

从基本面上说，它们王人不差。

要经济总量，有总量；

——动辄王人是上万亿GDP；

要东谈主口相沿，有相沿；

——不仅全是东谈主口净流入城市，况且在强省会计谋下，背靠全省东谈主口本地，库库的抽血，张口即是东谈主口破千万；

要产业基础，有基础；

——不仅每个城市王人有我方的中枢产业，还端着省会的架子，把省内其他城市的产业，库库往我方兜里揣。

总的来说，

集全省之力，养出来这样一个省会。

好好弄，基本面不会差。

这种集全省之力赡养出来的、基本面不差的城市里，折服也能养肥一两个肖似软件新城这样高笃定性、高后劲值、不作就不会差的板块。

然则！

奈不住，就要作啊！

好抑遏易作念出点收成，你二满三平干呗；

不，就思扩容，好卖地！

思卖地莫得错，你就迟缓卖、有节制的卖呗；

不，就思楞卖，开局就放大！

楞卖也莫得错，你卖完有钱了，就搞点配套呗；

不，只出不进，主打分逼不花！

最终的效果是什么？

高延长、高供应、高库存、高去化周期。

把一个个好好的板块，作的委靡不振。把楼市的承压智商拉到极限，受不得半点周期波动。凡是商场有少量波动，立马委靡不振、躺给你看。

对于这样的城市和这样的楼市，娃哥有个纯原创的评价：

它们就像，

起步当车的大象。

说它们是大象，指的是体量大。

——经济体量大、东谈主口体量大，但城市延长的饼更大，商场供应量更大。

说它们起步当车，指的是楼市像得了高血压。

——高延长、高供应、高库存，让这些城市的楼市就像得了高血压，受不得少量周期波动，动不动就坐在地上。

在这样的城市里买房，最大的问题即是：

得打起十二分的精神，受不得少量失实。

凡是买错一步，就让你经常被背刺。

就偶然软件新城。

针对这样的城市——

针对西安和郑州等等畴昔的楼市，具体该若何搪塞？

受篇幅有限，我就不外多赘述。

本周日（12.8），大碗将在西安举办一场线下共享——

以刚刚查考完的西安和郑州楼市为例，要点讲讲靠近二线省会城市的楼市、靠近“起步当车的大象”们，该若何搪塞？

具体若何买万博manbext网站登录app官网，才不会被经常背刺？